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媒介契約における日数

休日の加算・非加算

 専任媒介契約、専属専任媒介契約においいて、指定流通機構への登録義務、業務処理状況の報告義務は、下表のようになっています。

 専任媒介契約専属専任媒介契約休業日を
業務報告義務2週間に1回以上1週間に1回以上含めて
指定流通期間への登録7日以内5日以内含めないで

 あまり休業日を意識せずに日数だけを気にしていると、下のような問題を出されると、お手上げです。


 平成15年-43

 宅地建物取引業者A が,B 所有の宅地の売却の媒介の依頼を受け, B と専任媒介契約(以下この間において「媒介契約J という。) を締結した場合に関する次の記述のうち, 宅地建物取引業法の規定によれば, 正しいものはどれか。

  1. A は, 媒介により, 売買契約を成立させたが, B から媒介報酬を受領するまでは,指定流通機構への当該契約成立の通知をしなくてもよい。
  2. B から指定流通機構には登録しなくてもよい旨の承諾を得ていれば, A は当該宅地に関する所定の事項について, 指定流通機構に登録しなくてもよい。
  3. A は契約の相手方を探索するため, 当該宅地に関する所定の事項を媒介契約締結日から7 日(休業日を含む。) 以内に指定流通機構に登録する必要がある。
  4. 媒介契約の有効期間の満了に際して, B からA に更新の申出があった場合(その後の更新についても同様), 3 月を限度として更新することができる。



                                       答え 4

 3.は、日数は合っていますが、休業日を含めないで7日以内が正解なので、間違った説明です。
 そういう目で他の問題を眺めていると、この問題を扱うものは、どの問題にも、休業日を含めるのか、含めないのかをきちんと注記してあります。
 でも、そういうところを気にせずに、どうしてもどんどん読み飛ばしてしまいがちになるので、宅建の問題が解けないのですね。



 平成21年-32

 宅地建物取引業者A が、B 所有の甲宅地の売却の媒介を依頼され、Bと専任媒介契約を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. A は、甲宅地の所在、規模、形質、売買すべき価額のほかに、甲宅地の上に存する登記された権利の種類及び内容を指定流通機構に登録しなければならない。
  2. A がB に対して、甲宅地に関する所定の事項を指定流通機構に登録したことを証する書面を引き渡さなかったときは、A はそのことを理由として指示処分を受けることがある。
  3. AがB に対して、当該専任媒介契約に係る業務の処理状況を14 日( ただし、A の休業日は合まない。)に1 回報告するという特約は有効である。
  4. A は、指定流通機構に登録した甲宅地について売買契約が成立し、かつ、甲宅地の引渡しが完了したときは、遅滞なく、その旨を当該指定流通機構に通知しなければならない。



                                       答え 2

  1. 「登記された権利の種類及び内容を指定流通機構に登録」する必要はありません。「登記された権利の種類及び内容」は、35条書面の記載事項です。
  2. Aが登録すると、指定流通機構がと登録済済証を発行してくれます。これを遅滞なくBに引き渡さなければなりません。
  3. この問題も、休業日を含めて14日が正しいので、誤答です。
  4. 「登録した甲宅地について売買契約が成立」た時に、売買契約成立年月日・取引価格・登録番号を遅滞なく指定流通機構に通知します。「引渡しが完了したとき」ではありません。

 何冊か参考書や問題集を見てみますが、この問題をきちんと意識して解くようにと注意を促しているものは、少ないですね。
 その中で、『50日でうかる宅建』は、さらっと見た感じ、どこがいいのか分かりませんが、いざこれを使って勉強を始めてみると、必要事項だけがコンパクトに凝縮してまとめられており、問題になりやすい論点が明確に示されているので、無駄がなくとっても勉強しやすい良い参考書だと思います。
 この参考書を使い出したおかげで、それまで、浮き足立っていて、どうやって勉強したらよいか、問題が解ける気が全くしなかったのに、なんとか解けるような気がしてきました。
 実は、上の休日を含むか、含まないのかの違いが分からず、誤答になる理由をネットで調べてやっとこの違いが分かり、「そういうことか」と納得してから、もう一度『50日でうかる宅建』を眺めてみると、きちんとこの違いについて記述がしてありました。
 簡潔であっさりとした解説なのに、「ここまで細かくきちんと書いてあるのか」といささか驚いた次第です。

括弧内の注記はあまり気にしなくていいらしいが

 『3時間で宅建士試験の点数をあと10点上げる本』によると、宅建試験では、括弧内の注記の間違いによって、引っかける問題はほぼ出ないので、括弧内の注記を気にする必要はないそうです。
 ただ、その例外として挙げられているのが、上のような媒介契約における指定流通機構への登録に関する日数の注記でした。
 この、媒介契約時の、指定流通機構への登録、業務処理状況の報告義務における括弧注記内の日数記述の誤りについては、宅建試験においてはよく問われるので、媒介契約時の日数に触れている問題では、括弧内の日数に初めから焦点を絞って問題を解くことが必要です。
 その他の問題については、宅建試験の場合、括弧内の記述=注記は、読み飛ばしてもさほど問題はなさそうですね。