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瑕疵による契約の解除

 売買契約の場合、販売した建物に瑕疵があれば、善意の買い主は、目的が達成できない場合に限り、契約の解除が出来る
 しかし、請負契約の場合は、建物などの土地の工作物については、どんなにひどい瑕疵があっても、契約を解除できない
 ただし、請負契約によって建てられた建物に重大な瑕疵があり、結果的に立て替えしか選択肢がないような場合は、その建物を建て替えることができるくらいな多額の損害賠償を請求できる。


 平成23年-9

 次の1 から4 までの記述のうち、民法の規定及び下記判決文によれば、明らかに誤っているものはどれか。
(判決文)
 売買の目的物である新築建物に重大な瑕疵がありこれを建て替えざるを得ない場合において、当該瑕疵が構造耐力上の安全性にかかわるものであるため建物が倒壊する具体的なおそれがあるなど、社会通念上、建物自体が社会経済的な価値を有しないと評価すべきものであるときには、上記建物の買主がこれに居住していたという利益については、当該買主からの工事施工者等に対する建て替え費用相当額の損害賠償請求において損益相殺ないし損益相殺的な調整の対象として損害額から控除することはできないと解するのが相当である。

  1. 売買の目的物である新築建物に重大な瑕疵がありこれを建て替えざるを得ない場合、買主は、工事施工者に対して損害賠償請求をすることができる。
  2. 売買の目的物である新築建物に、建て替えざるを得ないような重大な隠れた瑕疵があって契約の目的を達成できない場合には、買主は売買契約を解除す
    ることができる。
  3. 売買の目的物である新築建物に建て替えざるを得ない重大な瑕疵があり、同建物が社会通念上社会経済的な価値を有しないと評価すべきものである場合、当該建物が現実に倒壊していないのであれば、買主からの工事施工者に対する建て替え費用相当額の損害賠償請求において、買主の居住利益が損害額から控除される。
  4. 売買の目的物である新築建物に建て替えざるを得ない重大な瑕疵があり、同建物が社会通念上社会経済的な価値を有しないと評価すべきものである場合、買主が当該建物に居住したまま工事施工者に対して建て替え費用相当額の損害賠償を請求しても、買主の居住利益が損害額から控除されることはない。



                                       答え 3
 判決文の判断と全く矛盾するのは3.なので、誤っている選択肢は3.です。
 販売と請負契約とで上記のように扱いが違うことを知らずに、「建物の瑕疵による契約解除はできない」と誤って考えて問題を解いていると、2.も間違いではないかと思ってしまいます。
 しかしこちらは請負ではなく売買なので、目的が達成できない場合に限り、善意の買い主は契約解除ができます。



 平成26年-6

 Aは、Bに建物の建築を注文し、完成して引渡しを受けた建物をCに対して売却した。本件建物に瑕疵があった場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

  1. Cは、売買契約の締結の当時、本件建物に瑕疵があることを知っていた場合であっても、瑕疵の存在を知ってから1年以内であれば、Aに対して売買契約に基づく瑕疵担保責任を追及することができる。
  2. Bが建物としての基本的な安全性が欠けることがないように配慮すべき義務を怠ったために本件建物に基本的な安全性を損なう瑕疵がある場合には、当該瑕疵によって損害を被ったCは、特段の事情がない限り、Bに対して不法行為責任に基づく損害賠償を請求できる。
  3. CがBに対して本件建物の瑕疵に関して不法行為責任に基づく損害賠償を請求する場合、当該請求ができる期間は、Cが瑕疵の存在に気付いてから1年以内である。
  4. 本件建物に存在している瑕疵のために請負契約を締結した目的を達成することができない場合、AはBとの契約を一方的に解除することができる。



                                       答え 2

  1.  「瑕疵の存在を知っていた」場合、瑕疵担保責任の追及は出来ません。
  2.  Bに対して、直接損害賠償請求ができます。
  3.  不法行為責任に基づく損害賠償ができるのは、
       ①被害者等が損害と加害者とを知ったときから3年
       ②不法行為があったときから20年
  4.  請負契約の場合は、上述の説明通り一方的な契約解除は解除できません。