35条瑕疵担保責任
重要事項説明における瑕疵担保責任
瑕疵担保責任履行に関する保証保険契約締結等の措置
平成19年－35
宅地建物取引業者が宅地建物取引業法第35 条に規定する重要事項について説明する場合における次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 建物の貸借の媒介において、当該建物について石綿が使用されていない旨の調査結果が記録されているときは、その旨を借主に説明しなくてもよい。
- 建物の貸借の媒介において、当該建物が宅地造成等規制法の規定により指定された造成宅地防災区域内にあるときは、その旨を借主に説明しなければならない。
- 平成19 年10 月に新築の工事に着手した建物の売買において、当該建物が指定確認検査機関、建築士、登録住宅性能評価機関又は地方公共団体による耐震診断を受けたものであるときは、その内容を買主に説明しなければならない。
- 宅地の売買の媒介において、当該宅地の
瑕疵 を担保すべき責任の履行に関し保証保険契約の締結等の措置を講じないときは、その旨を買主に説明しなくてもよい。
答え ２
- アスベスト（石綿）は、賃貸人にとっても怖いですよね。調査がある場合は、建物については、賃貸の場合も説明が必要です。宅地については、不要です。
- 「造成宅地防災区域」とは、造成された一団の宅地のうち、地震等によって地盤の滑動などの災害が発生するおそれが大きいとして指定される地域のことです。
借地人にとっても、是非知っておくべき怖いところですから、説明しなければなりません。 - ちょっと過去問をやればご存じのように、昭和56年５月31日以前に建築確認申請が出された建物の場合、耐震診断を受けた場合は、その内容を説明しなければなりません。（賃貸を除く）
しかし、昭和56年６月１日以降に新築された（建築確認申請が出された）建物の場合は、耐震基準が見直されてからのものであるため、説明の必要はありません。 - 選択肢の通り、物件の瑕疵を担保すべき責任の履行に関し、保証保険契約の締結等の措置を講じるかどうか、講ずる場合はその概要を買主に説明しなければなりません。（賃貸を除く）
保証保険契約締結等の措置以外の瑕疵担保責任に関する内容
平成16年－38
宅地建物取引業者が, 宅地建物取引業法第35 条に規定する重要事項について説明をする場合に関する次の記述のうち, 正しいものはどれか。
- 自ら売主として, マンション(建築工事完了前) の分譲を行うに当たり, 建物の完成時における当該マンションの外壁の塗装については説明しなくてもよいが, 建物の形状や構造については平面図を交付して説明しなければならない。
- 事業用建物の賃貸借の媒介を行うに当たっても, 居住用建物と同様に, 台所,浴室等の設備の整備状況について説明しなければならない。
- 宅地建物取引業者ではない売主から依頼されて建物の売買の媒介を行うに当たり, 損害賠償額の予定は説明しなくてもよいが, 売主が
瑕疵 担保責任を負わないことについては説明しなければならない。 - 自ら売主として, マンションの分譲を行うに当たり, 管理組合の総会の議決権に関する事項については, 管理規約を添付して説明しなければならない。
答え ２
- 工事完了前の物件の場合、完成時の状況を、必要なら図面を交付して説明します。内装および外装についての説明も必要です。
- 建物の賃貸借の場合に限り, 台所,浴室等の設備の整備状況について説明が必要です。居住用建物と同様, 事業用においてもです。
- 損害賠償の予定は必要です。この問題の誤りを見つけるだけならこれで充分ですが、実は、「売主が瑕疵担保責任を負わない」特約については、上の保証保険契約の締結等の措置ではないので、３５条書面においては必要ありません。しかし、３７条書面には必要です。
- 区分所有建物の売り買い・交換については、専用部分の用途制限や利用制限、共用部分、修繕積立金、特定の区分所有者に対する費用の減免や専用使用権に関するの規約または規約案の説明は、それぞれに対応する項目があればしなければなりませんが、「管理組合の総会の議決権に関する事項」については、特に定めはありません。
その他、敷地利用権、管理費、維持修繕の記録、管理の委託先の説明も必要です。
賃貸については、専有部分に関する規約と、管理の委託先の説明だけで十分です。